Rumah Saya Melalui LLC

0
76

Pertanyaan: Yang Terhormat, Tuan Pancheri, saya membaca artikel Anda yang luar biasa, “Pemberian Real Estat Di Bawah Pengecualian Pajak Hadiah Tahunan.” Dalam artikel ini Anda menjelaskan bahwa LLC dapat digunakan untuk mencapai ini. Saya sedang mempertimbangkan sebuah LLC sebagai metode untuk memberi hadiah rumah saya kepada putra saya. Saya punya dua pertanyaan:

– Apakah ada perubahan dalam dasar ketika unit keanggotaan ditransfer (yaitu, dapatkah saya mengambil keuntungan dari pengecualian Capital Gain)?
Pertanyaan: Dear Tn. Pancheri, saya membaca artikel hebat Anda “Pemberian Real Estat Di Bawah Pajak Hadiah Tahunan E
-Bisa pajak properti terus digunakan Pajak Properti sebagai pengurang pajak penghasilan saat properti berada di LLC?

Saya menghargai bantuan Anda. Terima kasih. ER

Jawaban: Dear ER – Anda mengajukan beberapa pertanyaan yang sangat bagus yang perlu ditangani sebelum Anda mulai memberikan rumah Anda, apakah melalui LLC atau sebaliknya.

Pertama, mari kita mundur sedikit dan mempertimbangkan konsekuensi menjual rumah Anda langsung ke pihak ketiga daripada memberikannya kepada putra Anda. Di bawah §121 Internal Revenue Code, Anda dapat mengecualikan hingga $ 250.000 dari keuntungan yang direalisasikan dari penjualan atau pertukaran tempat tinggal pribadi Anda jika Anda memiliki dan menggunakan properti itu sebagai tempat tinggal pribadi Anda setidaknya selama dua tahun selama periode lima tahun yang berakhir. pada tanggal penjualan atau pertukaran. Ini bisa menjadi manfaat pajak penting jika Anda memenuhi persyaratan dan tempat tinggal pribadi Anda sangat dihargai. Misalnya, jika Anda membeli rumah Anda dengan $ 300.000 dan kemudian menjualnya dengan $ 550.000, keuntungan Anda sebesar $ 250.000 biasanya akan dikenakan pajak sekitar $ 37.500. Namun, di bawah IRC §121, pajak ini dihindari jasa konsultan pajak atas penjualan tempat tinggal pribadi.

Jika Anda memberikan rumah Anda kepada putra Anda alih-alih menjualnya kepada pihak ketiga, konsekuensi pajaknya berbeda. Dengan memberikannya kepada putra Anda, Anda akan menghindari pajak capital gain. Itu karena hadiah bukanlah penjualan atau pertukaran properti. Dalam hal ini, putra Anda akan melangkah ke posisi Anda dan mengasumsikan dasar pajak Anda (yaitu $ 300.000 dari hipotesis kami di atas). Jika ia kemudian menjual rumah Anda, ia akan membayar pajak capital gain atas perbedaan antara harga jual dan basis $ 300.000-nya. Tentu saja, jika dia memenuhi persyaratan IRC §121, dia akan dapat menghindari pajak capital gain atas $ 250.000 ($ 500.000 jika dia menikah) pertama dari nilai yang dihargai juga.

Sekarang mari kita pertimbangkan manfaat pajak warisan dari pemberian rumah Anda kepada putra Anda daripada menjualnya. Anggap saja keseluruhan harta Anda saat ini bernilai lebih dari $ 2 juta ($ 4 juta jika Anda sudah menikah). Dalam hal itu, jika Anda hanya menyerahkan rumah Anda kepada putra Anda, Anda tidak akan membayar pajak penghasilan atau pajak hadiah pada saat transfer. Namun, untuk menghilangkan pajak hadiah, Anda harus menggunakan sebagian dari kredit terpadu Anda terhadap pajak hadiah dan warisan.

Jadi, apa manfaat memberi rumah Anda kepada putra Anda sekarang daripada memberikannya pada saat Anda meninggal? Dengan memberikannya kepadanya sekarang, Anda menghindari pajak tanah atas nilai penghargaan rumah Anda sejak saat hadiah hingga tanggal kematian Anda. Itu bisa menjadi signifikan mengingat nilai properti meningkat pesat. Misalnya, jika rumah Anda naik nilainya dari $ 550.000 menjadi $ 1 juta dari sekarang hingga Anda mati, maka Anda akan menghindari pajak tanah sebesar $ 450.000 – pajak sekitar $ 207.000 berdasarkan undang-undang pajak tanah saat ini.

Tapi, bukankah lebih baik jika Anda bisa menghilangkan pajak tanah di seluruh nilai rumah Anda – bukan hanya apresiasi masa depan? Dalam artikel saya, yang berjudul “Real Estat Hadiah di Bawah Pengecualian Pajak Hadiah Tahunan,” saya membahas penggunaan LLC untuk melakukan hal itu, dengan membawa seluruh hadiah di bawah pengecualian pajak hadiah tahunan (saat ini $ 12.000 per tahun per penerima). Itu tidak hanya akan menghindari pajak perkebunan atas apresiasi nilai, itu juga akan membebaskan nilai saat ini dari pajak perkebunan hanya karena Anda tidak perlu menggunakan kredit terpadu Anda dalam proses itu. Dalam hipotesis kami, penghematan pajak perkebunan bukan hanya $ 207.000 (pajak atas nilai yang diapresiasi), kira-kira $ 460.000 (pajak atas nilai tanggal kematian $ 1 juta.

Tekniknya cukup sederhana. Untuk memberikan rumah Anda secara bertahap yang nilainya kurang dari pengecualian pajak hadiah tahunan (saat ini $ 12.000 per tahun), Anda akan mentransfer rumah Anda ke LLC dengan imbalan 100% dari unit keanggotaan. Penting bagi Anda untuk membuat unit keanggotaan yang cukup di LLC sehingga nilai masing-masing unit agak kurang dari jumlah pengecualian pajak hadiah tahunan. Kemudian, Anda dapat memberi putra Anda satu unit keanggotaan setiap tahun tanpa harus membayar pajak hadiah atau menggunakan kredit terpadu Anda apa pun terhadap pajak hadiah atau pajak warisan. Selama periode waktu tertentu, rumah Anda akan ditransfer sepenuhnya kepada putra Anda tanpa hadiah atau pajak tanah. Tentu saja, artikel itu juga membahas cara-cara untuk mempercepat seluruh proses ini dengan meminta pasangan Anda untuk ikut serta dalam pemberian, dan dengan memberikan hadiah kepada putra Anda

Sekarang kita telah menempatkan semua ini dalam perspektif, mari kita menangani pertanyaan spesifik Anda. Anda bertanya, pertama, apakah ada perubahan dalam basis ketika unit keanggotaan di LLC ditransfer ke putra Anda dan / atau orang lain? Di bawah undang-undang pajak penghasilan saat ini, jika Anda mentransfer rumah Anda ke LLC dengan imbalan 100% dari unit keanggotaan, tidak ada keuntungan atau kerugian yang diakui. Nilai unit keanggotaan Anda dianggap sama dengan nilai properti yang ditransfer (yaitu, rumah Anda, dalam hal ini), dan basis pajak Anda di unit keanggotaan dianggap sama dengan basis pajak Anda di rumah Anda segera sebelum transfer. Dalam hipotesis kami, nilai rumah Anda diasumsikan $ 550.000 dan basis pajak Anda diasumsikan $ 300.000. Setelah transfer, nilai kepentingan keanggotaan Anda di LLC diasumsikan $ 550, 000 dan dasar pajak Anda di unit keanggotaan diasumsikan $ 300.000. Jika Anda menerima lebih dari satu unit keanggotaan di LLC pada saat transfer (yang harus Anda lakukan untuk membawa nilai masing-masing unit menjadi kurang dari $ 12.000), maka basis pajak Anda di setiap unit keanggotaan akan sama dengan basis Anda di properti yang ditransfer dibagi dengan jumlah unit keanggotaan yang Anda terima. Dengan asumsi Anda menerima 47 unit keanggotaan setelah transfer, dasar pajak Anda di setiap unit adalah $ 6.383. maka basis pajak Anda di setiap unit keanggotaan akan sama dengan basis Anda di properti yang ditransfer dibagi dengan jumlah unit keanggotaan yang Anda terima. Dengan asumsi Anda menerima 47 unit keanggotaan setelah transfer, dasar pajak Anda di setiap unit adalah $ 6.383. maka basis pajak Anda di setiap unit keanggotaan akan sama dengan basis Anda di properti yang ditransfer dibagi dengan jumlah unit keanggotaan yang Anda terima. Dengan asumsi Anda menerima 47 unit keanggotaan setelah transfer, dasar pajak Anda di setiap unit adalah $ 6.383.